每个人都向往拥有一套属于自己的房屋，而在日常生活中涉及到房屋买卖时，大家都会这么认为，只要我签了合同，支付了房款，那我就是房子的主人，真的是这样吗？接下来让我们走进一个真实案例，一起寻找答案。

【案情回顾】 2012年12月，泽普县A公司向B银行借款4000万元，由C公司以其名下的房产为该借款提供抵押担保，并进行了抵押登记。2013年1月，C公司将其中一间商铺出卖给不知情的第三人王某，双方签订了《房屋买卖合同》，王某一次性付清了购房款，但因该商铺被抵押未能办理过户手续。后A公司无力偿还借款，B银行于2019年1月向泽普县人民法院提起了诉讼，法院判决A公司在法定期限内偿还B银行的借款，并由C公司承担抵押担保责任。判决生效后，A公司未履行还款义务，B银行向法院申请强制执行，法院裁定对C公司的抵押房产进行拍卖，B银行对拍卖价款优先受偿，因抵押房产无人竞拍导致流拍，法院裁定将C公司办理抵押的一层商业用房（包括王某购买的商铺） 交付给B银行抵偿生效判决债务，该商业用房所有权自裁定送达B银行时起转移，但第三人王某以自己已购买并合法取得该商铺所有权为由，拒绝交付该商铺，B银行遂向泽普县人民法院提起诉讼，请求王某依法返还该商铺。

【裁判结果】泽普县人民法院审理后认为，依据《民法典》相关规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。该案中，C公司向被告王某出售涉案商铺的行为系有权处分，其没有通知抵押权人B银行存在一定过错，不影响《买卖合同》的效力，王某尚未就该商铺办理过户手续，因此根据物权变动原则，案涉商铺所有权并没有转移。再依据《民法典》相关规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力，B银行自收到人民法院以房产折抵债务的裁定书时起取得案涉商铺的所有权，因此法院最终判决被告将涉案商铺腾空后返还给B银行。

【法官提醒】根据《民法典》的规定，“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。因此抵押人有权转让抵押财产，无需经过抵押权人同意，但需告知抵押权人，告知义务本质上属于附随义务，并不影响抵押财产的转让效力，因此该案中C公司与被告王某之前的《买卖合同》适用《民法典》的规定而有效，但是抵押权作为担保物权，根据物权变动的原则，不动产需经过登记才能发生所有权的变更，因该案中C公司与王某未进行商铺的过户登记手续，所以不能对抗原告依人民法院的生效法律文书取得的商铺所有权。因此，要提醒广大群众，当合同涉及到物权的变动时，当事人需注意合同效力和物权效力的区别，及时进行物权登记手续，依法保护自己和他人的合法权益。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第二百三十五条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）海域使用权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》

第八条 依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。